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上周末上海又出房地產(chǎn)新政，始料不及地創(chuàng)造了單日成交天量，意料之中地引發(fā)了所有媒體的蜂擁。據(jù)說多地也會跟進(jìn)。
“頭條哥”遭嚴(yán)令
中國房地產(chǎn)市場總也耐不住寂寞，爭頭條的能力無人能及。前一年剛剛貌似消停了一陣子，就哭得咿咿呀呀梨花帶雨，動(dòng)不動(dòng)還拿出杜十娘怒沉百寶箱的姿態(tài)來個(gè)意欲驚天動(dòng)地的敲山震虎。等到今年伊始給了點(diǎn)顏色，便卻如火如荼地開起染坊來，一時(shí)間姹紫嫣紅燈紅酒綠，氣兒也粗了，聲兒也壯了，“永不會降”“一直會升”的豪言震天。
政策的本意是想對于去庫存等改革重要方針輔佐點(diǎn)兒陽光，萬萬沒想到人家乘著這光，準(zhǔn)備把地球都撬走。這種上天把你的門關(guān)了還會留給你一扇窗的政策雞湯涓流遇到要開一扇窗還不如掀掉房頂?shù)纳虡I(yè)貪欲深谷，顯然連雞骨頭都不夠塞牙縫的。
所以，上海出了大招，號稱“最嚴(yán)房產(chǎn)新政”。緊接著，另一個(gè)如火如荼的城市深圳也不甘落后，深夜發(fā)布新政。
新政不但表明將從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，而且對于貸款政策也予以了嚴(yán)格限制，對于相關(guān)房企、中介掛著羊頭賣狗肉等企圖鉆政策漏洞的行為表示要從嚴(yán)監(jiān)管。
國務(wù)院等也發(fā)出聲音，支持房價(jià)必須穩(wěn)定的大局。
從嚴(yán)、限制。
就是新政的意思。每一句話都透著這個(gè)意思，無一例外。
不應(yīng)驗(yàn)世界經(jīng)驗(yàn)的中國經(jīng)驗(yàn)
“史上最嚴(yán)”調(diào)控其實(shí)并不陌生。限購剛剛出爐的時(shí)候已有此冠冕。仿佛在印證“沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”。
與限購初始，或者與限購之前的種種號稱意欲擠出泡沫降下房地產(chǎn)價(jià)格的“最嚴(yán)”政策有所不同的是，市場反應(yīng)。
中國樓市經(jīng)歷了超過十年的勢如破竹，但并不完全是一路高歌。2004年左右即有人提出中國房市有泡沫的論調(diào)，并認(rèn)為房價(jià)即將見頂。當(dāng)然，他們沒有想到2009年。2010年又有人提出泡沫說，認(rèn)為房價(jià)即將見頂或者已經(jīng)見頂。當(dāng)然，他們沒有想到2016年。
當(dāng)年的嘴仗打得極其火熱，從各種經(jīng)濟(jì)理論到各國危機(jī)經(jīng)驗(yàn)都被翻了個(gè)遍。什么房產(chǎn)市值與GDP比值，房價(jià)收入比值，房產(chǎn)租售價(jià)格比值等等，還有幾番經(jīng)歷危機(jī)的美國經(jīng)驗(yàn)，一次危機(jī)就沒有翻身的日本經(jīng)驗(yàn)，不一而足，現(xiàn)在中國群眾的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)大概就是那時(shí)打下的，很扎實(shí)，至今還在被出口成章地叨叨不休。
只是，一切經(jīng)驗(yàn)在并不很有經(jīng)驗(yàn)的中國經(jīng)濟(jì)上均未應(yīng)驗(yàn)。
“泡沫”論者不止是折戟沉沙，隨著一次次“最嚴(yán)調(diào)控”，而房價(jià)還在不屈不撓旁若無人甚至變本加厲地上升，這群人基本都被流放大漠深埋黃土了。
不尊重市場的市場主義者
最為有趣的是，另一群人，即不懼風(fēng)雨不懼最嚴(yán)不最嚴(yán)始終宣揚(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格將會直沖云霄的人。
真是時(shí)勢造人??！
他們中的大多數(shù)都在房地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫頗深，唱多本是本能和義務(wù)。但也不知怎么的，唱著唱著嗓門越來越亮，就把自己也當(dāng)成專業(yè)科班的金嗓子了。不但對于經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)表各種除了獨(dú)特沒有其它特點(diǎn)的評論，企圖引導(dǎo)、創(chuàng)造和把握輿論，而且甚至也對所有的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、社會領(lǐng)域開始指點(diǎn)江山。
他們中的不在少數(shù)都是國有資本積累出身，甚至在當(dāng)今仍然依靠國有企業(yè)和資本維護(hù)自己企業(yè)和個(gè)人利益的最大化。但也不知怎么的，一面極力抨擊國有資本自視新自由主義的代言人，一面自己在國有資本的庇護(hù)下自得其樂甚至在公眾發(fā)現(xiàn)之后就直接赤裸裸揚(yáng)言我就是這么著了。
每一次調(diào)控，房價(jià)再次上漲，他們跳出來，說，你看，這就是市場！這是市場的選擇??！好像這是天道。
等到房價(jià)停止上漲，他們竟然又跳出來，說，政府就是應(yīng)該要幫助房地產(chǎn)！原來他們自己以為，自己才是天道。
精神分裂不要緊。重要的是這還會不會造成社會撕裂？
不想想太多的太多人
這一次調(diào)控，甭管是不是史上最嚴(yán)，反響很不一樣。
所謂“大佬”們并不再像過去那么發(fā)聲的趾高氣揚(yáng)。
而一眾公眾，也并沒有像往常那樣，還在利用從浩瀚無垠的互聯(lián)網(wǎng)上苦心搜集來的經(jīng)濟(jì)理論和知識武裝自己，還在選邊站隊(duì)決定要支持多方或者空方，還在思考所謂的意見領(lǐng)袖的振聾發(fā)聵。
“新政”前夜上海市場上演“樓瘋”，當(dāng)天住房成交量突破1700套，據(jù)說當(dāng)日下午，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓，只好將網(wǎng)簽截止時(shí)間由晚上九點(diǎn)延長至凌晨十二點(diǎn)。
計(jì)算、預(yù)期……他們什么都來不及做也不打算做了，他們精神狂熱但內(nèi)心鎮(zhèn)靜，因?yàn)槟繕?biāo)明確而唯一，他們只想搶房子。
難道就沒有其他人？
當(dāng)然有。
今年3月以來，上海日均交易533套，而去年同期為170套。上海新建住宅價(jià)格比上個(gè)月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%，同比上漲20.3%。
計(jì)算、預(yù)期……他們也什么都來不及做也不打算做了，他們也精神狂熱但內(nèi)心鎮(zhèn)靜，因?yàn)槟繕?biāo)明確而唯一，別想了，反正也買不起。
麻木的狂熱，和狂熱的麻木。
時(shí)至今日，沒人敢、能、想，對中國房市，做出任何預(yù)期。
市場小動(dòng)向才最真實(shí)
盡管大家都覺得中國房地產(chǎn)市場實(shí)在看不清，也許是因?yàn)橐蛩靥?。很多人也言之鑿鑿，中國的房地產(chǎn)市場就是沒有按照市場規(guī)律辦事。
這些問題現(xiàn)今恐怕還爭論不了，可能要留給歷史。
不過，市場的小動(dòng)向未始不能說明問題。正因其小，也許更為真實(shí)可靠。
此次新政的限制對象之一，是貸款。
通常而言，個(gè)人房貸事實(shí)上是貸款中較為優(yōu)質(zhì)的一種，違約風(fēng)險(xiǎn)是很低的。
這是指正常正規(guī)程序下的房貸。
當(dāng)市場監(jiān)管出現(xiàn)漏洞，許多變相的高風(fēng)險(xiǎn)甚至違規(guī)房產(chǎn)貸款就出現(xiàn)了。
而我國當(dāng)前也出現(xiàn)了這種“次級”房貸，主要種類則有兩種，一種是首付貸及其變種。另一種就是“過橋貸”。
首付貸很好理解，就是沒有錢，不管是哪種沒有錢，沒有積蓄的錢或者沒有流水的錢。
“過橋貸”是什么呢？就是要買新房子的人并無能力直接購買，而是需要進(jìn)行置換，即將自己所住房屋賣掉，然后買入新房。因?yàn)槠渲袝幸粋€(gè)時(shí)間差，前面的錢沒有拿到，后面的跟不上，一分錢尚且難死英雄漢，這就有了個(gè)溝壑，兩頭都能看見，就是過不去。所以就有中介提供這種服務(wù)，為短暫“轉(zhuǎn)手”造成的空檔提供短期貸款，就好像給你搭了個(gè)橋，天塹變通途了。
我們買房的模式是怎么變化的？
貸款的品種常常能夠說明產(chǎn)業(yè)的秘密。
房產(chǎn)作為一項(xiàng)成本不菲消耗持久的消費(fèi)品，價(jià)格不菲也是正常。
但是，多不菲算是不菲呢？
來看看購買力。
開始，人們是擁有了足夠的購買力才買房。這個(gè)時(shí)候，顯然是處在毫無金融杠桿的狀態(tài)下。然而，也顯示整個(gè)市場對資金的利用率不太高。
接下來，房價(jià)上升，人們不得不采取貸款的方式。此舉延長了還款年限，負(fù)債時(shí)間拉長。但是首付仍然是需要個(gè)人在一定的積累下完成的。簡單地說，一個(gè)人工作若干年，攢足了首付，然后每月還款，同時(shí)提前享受住房。不錯(cuò)。
房價(jià)繼續(xù)上升，貸款當(dāng)然必不可少。但是一個(gè)人僅憑自己工作的積累，已經(jīng)無力完成首付。還好，在中國這樣一個(gè)家庭和家族關(guān)系非常親密而老一輩又極其勤懇勤儉的環(huán)境下，就出現(xiàn)了，一家或者兩家兩代甚至三代共同積累的財(cái)富進(jìn)行首付的情況。
房價(jià)還要上漲。家庭和家族的財(cái)富積累也不能覆蓋這種支出了。人的收入來源、方式和數(shù)量畢竟是有限的。怎么辦呢？還有資產(chǎn)！既然我自己的房產(chǎn)也跟著漲了個(gè)十倍，那就把它賣了，進(jìn)行資產(chǎn)置換。
這就是為什么首付貸和過橋貸成為管控大敵的原因，因?yàn)樗鼈兂蔀榱酥髁?，但它們之所以成為主流，是因?yàn)楫?dāng)前房產(chǎn)購買主要方式的變化。
有什么樣的需求就有什么樣的服務(wù)么。
這個(gè)購買房產(chǎn)的新模式又說明什么呢？
試問 ，一個(gè)人，只有攝入與消耗相當(dāng)才能保持健康，如果當(dāng)他的攝入比消耗要小得多，主要原因是攝入能力始終是有限度的，而消耗上升過快過大，他會怎么樣？首先肯定是消耗脂肪吧，好比是自己的積累。然后可能要消耗肌肉吧，好比是家族的積累。接下來就要消耗內(nèi)臟了。所以，這個(gè)時(shí)候，各種補(bǔ)品、激素自然會相應(yīng)出臺，為他送上最后一程的動(dòng)力。
看兩組數(shù)據(jù)。
一組是中金公司的數(shù)據(jù)。香港被認(rèn)為是房價(jià)泡沫最高的，房價(jià)收入比是15.6，北京的房價(jià)收入比是44.4，上海為42.3，深圳是33.7。與此同時(shí)，紐約的房價(jià)收入比為10，倫敦為12，東京為8。
另一組是上海房產(chǎn)數(shù)據(jù)。2015年，上海二手房成交套數(shù)是317995套，一手房成交100988套。二手房成交幾乎是理念頂峰，而且是一手房成交套數(shù)的3.15倍。事實(shí)上，自從2016年2月成交火爆以后，3月的供應(yīng)就非常充足。三個(gè)月的第二周，上海新增了8830套房源，但這一周只有500套房源下架，成交量并沒有相應(yīng)增長。
很有力地證明了貸款品種所證明的同一個(gè)房地產(chǎn)市場狀態(tài)。
財(cái)富的創(chuàng)造已經(jīng)不足以抵抗資產(chǎn)的升值，而且離得越來越遠(yuǎn)。
那么，這種資產(chǎn)升值，還不能叫做泡沫？
資產(chǎn)的市場，只能靠同樣的資產(chǎn)來置換進(jìn)行維持。
那么，這種資產(chǎn)市場，還不能說有泡沫？
新政仍需努力
新政出臺，最不同的反響，是沒有像以前歷次那樣受到很多的反對。這或者就是因?yàn)?，廣大的共識已經(jīng)在漫長的歲月里逐漸形成。
房價(jià)漲還是跌？這或者還不是新政的首要目標(biāo)。政策的首要目標(biāo)，是維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融動(dòng)蕩甚至危機(jī)。
首付貸及其變種們當(dāng)然很危險(xiǎn)，明擺著就是風(fēng)險(xiǎn)極高的品種，購房者本來就有極大可能斷供，但也許期望房屋升值來保值增值，中介有沒有金融資質(zhì)尚不特別清楚，貸款本身也往往違規(guī)，從銀行的貸款往往走的是消費(fèi)金融渠道，一旦房價(jià)下跌，斷供幾成定局。這種情況如果相當(dāng)多，當(dāng)然就會造成金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)威脅。
過橋貸也是建立在房價(jià)不斷上漲的預(yù)設(shè)基礎(chǔ)之上的。如若發(fā)生反轉(zhuǎn)，勢必有大量違約、糾紛等發(fā)生。
比如美國次貸危機(jī)，根兒上就是因?yàn)榱闶赘逗驮谌狈Y產(chǎn)、信用考評的基礎(chǔ)上發(fā)放貸款。當(dāng)然次貸危機(jī)之所以那么慘絕人寰，是因?yàn)樵诖酥线€有許多附加和復(fù)合產(chǎn)品，暫且按下不表。
政策的出臺，及時(shí)而更具有精確度和層次性。不過，對于造成房產(chǎn)過熱的更為深層次問題，例如地區(qū)發(fā)展的不均衡，例如實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困難等等，恐怕也需要在下一步政策中精心規(guī)劃耐心解決，這才能夠?qū)⒍唐诤烷L期政策有效結(jié)合，為經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
后記
然而，最為核心的是，當(dāng)“財(cái)富”與社會的創(chuàng)造能力相差甚遠(yuǎn)，甚至擠兌了創(chuàng)造能力和創(chuàng)造精神，所謂“財(cái)富”就不過是貨幣現(xiàn)象，所謂的“資產(chǎn)”就不過是沙丘魔堡。
當(dāng)所謂的“流動(dòng)性”不過是資產(chǎn)自己間的置換狂歡，市場的枯竭就指日可待。即使再往池子里注水，再多貨幣的流入，不過是飲鴆止渴+涸澤而漁的姑且罷了。
上上周，朋友圈被一首歌曲刷屏，他說，
生活不止有眼前的茍且，還有詩和遠(yuǎn)方。
上周，朋友圈被一組照片刷屏，他說，
生活不止有詩和遠(yuǎn)方，還有眼前的茍且。
如今，房市一圈又一圈的刷著我們的屏。
中國經(jīng)濟(jì)正處在改革的關(guān)鍵時(shí)期，希望我們能夠不輕視一絲茍且，從而走向詩和遠(yuǎn)方。（作者萬喆是中國黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）